Foutje bedankt! Gemeentegrond kopen met “bestemmingsvlekje”

Waar ligt de eigendomsgrens?

Veel dossiers van illegaal grondgebruik kunnen worden gesloten door verkoop van de grond. Dat is een prima oplossing voor gronden die reeds in gebruik zijn bij bijvoorbeeld een nabuur en die een gemeente niet (langer) nodig heeft voor haar taakuitoefening. Ook zonder illegaal grondge­bruik is het natuurlijk mogelijk om openbare gronden te verkopen. Dat kan prettig zijn voor de gemeentelijke begroting in deze financieel soms barre tijden. 

Openbare grond of particulier eigendom?

Openbare grond kan door verkoop in particuliere handen terecht komen. Echter, de openbaarheid van een onroerende zaak wordt in veel gevallen niet uitsluitend bepaald door de eigendoms-situatie, maar vaak ook door de bestemming. Een gemeente die een strook grond verkoopt, dient er rekening mee te houden dat zo’n strook grond beperkingen kan hebben vanwege bijvoorbeeld de bestemming die er op rust.

Wil de nieuwe eigenaar de grond optimaal kun­nen gebruiken, dan zal vaak ook het bestem­mingsplan moeten worden aangepast.

Uitspraak Raad van State

De Raad van State heeft op 29  juni 2011 in hoger beroep uitspraak gedaan over een zaak in de ge­meente Teylingen.

De gemeente verkoopt in 2008 een strook ge­meentegrond aan een inwoner van Warmond, die naast de strook woont. Het jaar daarop krijgt de gemeente een verzoek tot handhaving van een overbuurman. De overbuurman is niet gelukkig met de erfafscheiding die op de voormalige ge­meentegrond wordt opgericht. De erfafscheiding had niet alleen geen bouwvergunning, maar bleek ook nog eens in strijd te zijn met de geldende bestem­ming »groenvoorziening«.

Beginselplicht tot handhaving

Ach, vond de gemeente, het ging hier om een kruimelgeval. En er was een nieuw bestemmings­plan in de maak, waardoor de erfafscheiding mo­gelijk inpasbaar zou worden. En in de afweging van de belangen van de buurman enerzijds en de nieuwe eigenaar anderzijds, gaven die van de laatste de doorslag.

De Haagse rechtbank (uitspraak 25 augustus 2010, zaaknummer 09/8663) was het niet met de ge­meente eens en vond dat de gemeente haar huis­werk over moest maken. De gemeente werd nog eens uitgelegd dat er sprake was van een te non­chalante uitleg van de beginselplicht tot handha­ving. Bovendien, legalisering van het hek was (nog) niet aan de orde: het nieuwe bestemmings­plan was nog niet eens ter inzage gelegd. En een hek van 1.80 meter hoog is bepaald geen kruimel­geval, vond de Haagse rechtbank.

De gemeente maakte haar huiswerk opnieuw en nam wederom een beslissing op bezwaar tegen de weigering om te handhaven. Opnieuw wilde de gemeente niet overgaan tot handhaving. De ge­meente ging echter zelf ook in hoger beroep tegen de uitspraak van de Haagse rechtbank. De Raad van State schaarde zich achter de uitspraak van de rechter in eerste aanleg. Daarnaast overwoog de Raad van State dat de gemeente ook haar tweede besluit onvoldoende had gemotiveerd.

Sedert de verkoop van de grond was intussen zo’n 2 jaar verstreken. De gemeente had in die tijd een ontwerp-bestemmingsplan ter inzage gelegd en ook was er een bouwvergunning aan­gevraagd. Nu was er dus wel kans op legalisering van de erfafscheiding. De rechtsgevolgen van het vernietigde besluit liet de Raad van State daarom in stand.

Belang uitspraak

Bezien we de handhavingsaspecten van deze zaak dan is deze uitspraak keurig in lijn met de vaste jurisprudentie over de beginselplicht tot handha­ving. Dat is op het eerste gezicht geen nieuws. Opvallend is wel dat de gemeente zich – zo lijkt de uitspraak zich te lezen – afzijdig heeft willen houden van wat waarschijnlijk een burenruzie is. En dat strookt niet met de beginselplicht tot handhaving: deze plicht gebiedt een gemeente om ter wille van het algemeen belang op te treden tegen illegale praktijken, ongeacht wat de buren er van vinden of van elkaar vinden.

Evenzo geldt dat voor de motiveringsplicht: ook in een mogelijke burenruzie heeft iemand die om een besluit vraagt, recht op een fatsoenlijke moti­vering van het daartoe strekkende besluit. Het is wel jammer dat zowel de rechtbank als de Raad van State de gemeente daar in hun uitspraken op moeten wijzen.

Tot slot blijkt dus dat met de verkoop van een strook gemeentegrond niet altijd het slotakkoord klinkt. Het komt vaker voor dat particulieren eigenaar zijn van openbare gronden, dus van gronden waarop een openbare bestemming rust. Bekend voorbeeld betreft openbare wegen: niet alle wegen hebben een overheid als eigenaar van de ondergrond. Dat is een vervelende situatie voor die particuliere eigenaren, omdat zij niets met hun eigendom kunnen beginnen. Vaak valt zo’n situa­tie, gelet op de voorgeschiedenis, wel te verklaren. En bijvoorbeeld door verkoop aan de wegbeheer­der – meestal de gemeente – kan daar wel een mouw aan worden gepast.

Een dergelijke ongewenste situatie bewust of on­bewust creëren, zoals in deze casus, is een ander verhaal. Uit deze casus blijkt maar weer dat er bij een ogenschijnlijk simpele grondverkoop heel wat meer bij kan komen kijken. Een zaak die aanvan­kelijk privaatrechtelijk begon, eindigde twee jaar later bij de bestuursrechter.

Printversie